Entenda como funciona o distrato e quais valores podem ser devolvidos, segundo a lei e a jurisprudência atual.
Adquirir um imóvel na planta costuma representar um passo importante: planejamento, conquista e expectativa. Porém, nem sempre o caminho acontece como previsto. Mudanças financeiras, readequação familiar, imprevistos pessoais ou até situações ligadas à própria incorporadora podem levar o comprador a considerar o encerramento do contrato.
Nesse momento, surgem dúvidas muito comuns: é possível cancelar? Existe risco de perder tudo o que foi pago? A devolução é imediata? A incorporadora pode reter valores?
Mesmo após a entrada em vigor da chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), o tema ainda gera insegurança, discussões e, em muitos casos, negociações desequilibradas. Por isso, entender o que a legislação prevê — e como os tribunais aplicam essas regras — é essencial para evitar prejuízos.
O Que É A Lei Do Distrato E O Que Ela Regulamentou
A Lei 13.786/18 foi criada para estabelecer regras mais claras sobre o cancelamento de contratos de imóveis adquiridos na planta, definindo critérios relacionados a:
- retenções e multas;
- prazos de devolução;
- deveres do comprador e da incorporadora;
- regras específicas para loteamentos e incorporações.
A norma modificou dispositivos relevantes das Leis 4.591/1964 (incorporações imobiliárias) e 6.766/1979 (loteamentos).
Na prática, a lei confirma o direito do comprador em desistir do contrato, mas também prevê que a incorporadora possa reter parte dos valores pagos, como forma de compensar custos e despesas administrativas do negócio.
Importante: essa retenção não é ilimitada. Ela deve ser razoável, proporcional e juridicamente justificável, conforme entendimento consolidado em julgados do STJ.
Quanto A Incorporadora Pode Reter?
Uma das maiores preocupações de quem deseja cancelar a compra é: quanto será descontado?
Existe a ideia popular de que o percentual pode chegar automaticamente a 50%. Porém, esse número precisa ser lido com cuidado.
Pontos essenciais:
- O teto de até 50% está ligado, em geral, a contratos com patrimônio de afetação (regime em que o empreendimento possui proteção patrimonial específica).
- Mesmo nesse cenário, a lei utiliza a expressão “até 50%”, ou seja, trata-se de limite máximo, não de regra padrão.
- Quando não há patrimônio de afetação, o que se observa na prática judicial é uma tendência de retenção na faixa de aproximadamente 25%, desde que exista justificativa compatível e que não haja penalidade excessiva.
Cada caso precisa ser analisado com base no contrato, nas circunstâncias e nas provas.
A Devolução Deve Acontecer Rapidamente?
Outro ponto frequentemente debatido é: a incorporadora pode devolver só quando revender o imóvel?
A jurisprudência tem entendido que não.
O STJ consolidou o entendimento de que a restituição deve acontecer sem demora indevida, afastando a prática de vincular a devolução ao término da obra ou à revenda do imóvel. Esse posicionamento é reforçado pela Súmula 543, que protege o comprador contra retenções e atrasos injustificados na restituição.
É Possível Receber Tudo De Volta?
Sim — em determinados cenários, a devolução pode ser integral, especialmente quando a causa do rompimento contratual decorre de falha da incorporadora ou de quebra relevante do contrato.
Exemplos comuns:
- atraso injustificado na entrega do imóvel;
- vícios graves de construção;
- informação incompleta, enganosa ou omissão relevante no momento da contratação;
- descumprimento de obrigação essencial por parte da incorporadora.
Nessas hipóteses, pode haver fundamento para buscar restituição total com base no Código de Defesa do Consumidor e na interpretação atual dos tribunais.
Parcelamento Da Devolução É Permitido?
Apesar de ainda ocorrer em muitos contratos ou propostas de acordo, o parcelamento tem sido questionado e frequentemente rejeitado pelo Judiciário quando gera desequilíbrio e coloca o consumidor em desvantagem excessiva.
A regra prática é: devoluções devem respeitar a lei, os prazos e a proporcionalidade, evitando imposições que criem penalidade indireta ao comprador.
Outros Valores: Corretagem, Fruição, IPTU E Condomínio
Além da multa e do percentual retido, algumas cobranças costumam gerar dúvidas:
Corretagem: pode ser retida em determinadas situações, desde que esteja prevista com clareza no contrato e tenha sido informada corretamente.
Taxa de fruição (uso do imóvel): só tende a ser aplicada quando há efetivo uso do bem, o que não ocorre na maioria dos imóveis na planta.
IPTU e condomínio: normalmente são atribuídos a quem está na posse e usufruto do imóvel — isso varia conforme o caso e os documentos.
A lógica é simples: não deve haver cobrança sem fundamento contratual ou legal, nem penalidade desproporcional.
Como A Advocacia Especializada Pode Ajudar
A análise do distrato não é apenas “fazer a conta”. Envolve interpretação contratual, leitura de cláusulas, verificação de prazos, avaliação de condições de devolução e estudo do cenário jurídico.
Uma orientação jurídica adequada pode ajudar a:
- verificar se a retenção está dentro dos limites aplicáveis;
- analisar se existem cláusulas abusivas ou desequilibradas;
- negociar com mais equilíbrio junto à incorporadora;
- buscar judicialmente valores retidos de forma indevida;
- aplicar corretamente a lei e a jurisprudência ao caso concreto.
Como cada situação tem particularidades, o caminho mais seguro é sempre avaliar o contrato antes de aceitar qualquer proposta final.
Conclusão
Cancelar a compra de um imóvel na planta é um direito possível, e a legislação atual traz parâmetros para evitar abusos. Ainda assim, é comum existirem propostas que desconsideram a proporcionalidade, atrasam devoluções ou aplicam retenções acima do que seria adequado.
A retenção de até 50% não é uma regra geral: trata-se de cenário específico e deve ser aplicada dentro dos limites legais e do contexto do contrato. Já em muitas situações, o percentual tende a ser menor, quando a culpa está na incorporadora, pode haver direito à devolução integral.
Em caso de dúvida, uma análise jurídica preventiva é o melhor caminho para evitar prejuízos e tomar a decisão com segurança.
