Em muitos condomínios, a rotina é semelhante para todos os moradores: portaria 24 horas, limpeza diária, manutenção dos elevadores, câmeras de segurança, zeladoria e conservação das áreas comuns.
Os serviços são compartilhados.
Mas o valor pago por cada unidade, nem sempre.
É comum que coberturas e imóveis com maior metragem arquem com taxas condominiais significativamente mais altas, em alguns casos, até o dobro, mesmo usufruindo exatamente dos mesmos serviços que os demais condôminos.
O critério utilizado, na maioria das vezes, é a chamada fração ideal, prevista em lei e normalmente definida na convenção do condomínio. Mas a aplicação desse critério a todas as despesas levanta um questionamento importante: essa cobrança é sempre justa?
O que diz a lei
O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece que as despesas condominiais devem ser rateadas de acordo com a fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário na convenção.
A regra é clara. No entanto, quando aplicada de forma automática e sem distinção entre os tipos de despesas, pode gerar distorções.
Serviços de uso coletivo, como portaria, limpeza, segurança e manutenção das áreas comuns, são utilizados de maneira igual por todos os moradores, independentemente do tamanho do imóvel. Nessas situações, o debate deixa de ser apenas legal e passa a envolver princípios como proporcionalidade, equilíbrio e boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil).
O entendimento dos tribunais
A discussão já chegou ao Judiciário, com decisões diferentes sobre o tema.
Em Belo Horizonte, a 5ª Vara Cível entendeu que a cobrança proporcional à fração ideal para despesas ordinárias de uso igualitário viola os princípios da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). Nesse caso, foi determinado que despesas como portaria, limpeza e segurança fossem divididas igualmente entre todas as unidades, mantendo-se a fração ideal apenas para custos estruturais, consumo e seguro.
Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.778.522/SP, reafirmou que, havendo previsão expressa na convenção do condomínio, a cobrança das despesas com base na fração ideal é válida, inclusive para despesas ordinárias.
Ou seja, há interpretações distintas para situações semelhantes.
Um tema ainda em aberto
Não existe, até o momento, uma jurisprudência consolidada que obrigue todos os condomínios a adotarem um único critério de rateio. Cada caso vem sendo analisado conforme suas particularidades, a redação da convenção e a natureza das despesas envolvidas.
Por isso, a discussão permanece aberta.
E quando o morador se sente prejudicado?
Diante desse cenário, surgem dúvidas frequentes:
Moradores de coberturas devem pagar mais mesmo utilizando os mesmos serviços?
A convenção do condomínio tem limites?
É possível questionar judicialmente o critério de rateio?
A resposta é: depende do caso concreto. A aplicação indiscriminada da fração ideal pode, sim, gerar questionamentos legítimos e, em algumas situações, a Justiça tem reconhecido abusos.
Conclusão
A cobrança de taxas condominiais com base na fração ideal está prevista em lei. No entanto, sua aplicação automática, especialmente para despesas de uso igualitário, vem sendo amplamente debatida no Judiciário.
Enquanto não houver uma posição definitiva, condôminos que se sentirem prejudicados devem buscar orientação jurídica especializada para avaliar a legalidade e a proporcionalidade da cobrança.
O tema segue em aberto. E a pergunta permanece: fração ideal deve ser sinônimo de cobrança justa?
